小马前几年在老家一新建小区买了套房子，刚装修好就因工作变动被调去了外地工作，新房子也就一直闲置了四年。

回到老家，想着把空闲着的房子收拾出来正式搬进新家，到了家门口正准备开门，却听见里面传来电视机的声音和人交谈声音。“里面有人？难道我走错了？”小马疑惑地想，抬头确认了门牌，犹豫之后，小马抬手按响了门铃。门开了，一个穿着睡衣的陌生男人出现了。

“你找谁？”

“你好，这里是江岸小区3栋101吧？”

“对啊，你找谁？”男人不耐烦地说到。

“这套房子是我的，你怎么住在我的房子里？”小马从包里拿出房产证向男人证明自己的身份，男人见状就进屋找出了租赁合同，还拿出手机给小马展示这些年的转账记录，并表示自己已经在这里住了四年。当时物业自称是受业主委托对该房屋进行出租，便直接通过物业租下了这套房子。

小马听后又气又急，自己从未委托过物业出租房屋，物业不仅没告诉自己租房的事情更没给自己转过钱。他立马找物业讨要说法。不料物业理直气壮地说：“这四年你没有交过物业费，我们把空房子租出去也是为了弥补物业支出，何况房子太长时间不住，人气就散了。我们这也算是无因管理了”

小马听完感受到前所未有的愤怒，自己还没搬进来，交什么物业费！未经允许将自己的房子租出去了4年，先不说收了多少租金，光是房子装修和家具的折旧损失就是一大笔钱。现在还大言不惭说自己是无因管理，这物业真是恬不知耻！

面对这种情况，小马认为自己必须通过法律途径维护自己的权益。来到律所，小马将事情的来龙去脉向律师进行了说明。律师对此进行了详细的分析：首先是未入住的空房子需要交物业费吗？根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和相关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此，即使小马的房子空置，仍需要向物业支付物业费。

那么物业有权以小马不交物业费为由将其房产出租来弥补损失吗？根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，当小马办理房产证后，便对该房产拥有无可争议的物权所有权，自然也就享有使用、收益和处分该房产的权利。物业公司在明知或应当知道房产所有权归属的情况下，既未经小马委托或授权，也没有得到小马同意，擅自将小马所有的房产出租并收取租金，是赤裸裸的侵权行为。至于无因管理，是指没有法定的或约定的义务，为避免他人利益受损失，自愿管理他人事务或为他人提供服务的行为。物业擅自出租小马的房子，不存在让小马免收损失或因此受益的情况，并不构成无因管理。根据《中华人民共和国民法典》第287条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。所以小马可以起诉物业，并要求物业一是立即终止当前租赁合同将房屋返还；二是归还出租期间拿到的租金；三是将房屋恢复原状或赔偿装修和家具的折旧费用。

租客的利益损失由谁承担？根据《中华人民共和国民法典》第723条规定，因第三人主张权利，导致承租人无法继续租赁的，承租人可以向出租人请求减少租金或者不支付租金。

听完律师的分析，小马感觉自己学到了不少民法典知识，更加坚定了要用法律武器保护自己合法权益的决心。于是正式起诉了物业公司。物业公司收到起诉状副本后，意识到自己行为的不合法，为减少诉讼对公司带来的负面影响，主动联系了小马表示同意返还房屋，并归还4年间的租金及赔偿一切损失。但也要求小马一次性补清4年所欠的物业费。最终，双方达成和解协议并签订协议书后，小马向法院申请了撤诉，事情得到了完满的解决。

（作者：宋依格，司法局司法助理员）