副总经理承包开发收“基金” 地产公司全额退还“业委会”

2013年3月,王力、吴祥(均为化名)与酉阳某地产公司(简称地产公司)签订《重庆市商品房买卖合同》,约定王力、吴祥购买地产公司开发预售的某小区商品房一套。《重庆市商品房买卖合同》签订后,地产公司向王力、吴祥收取了所购房屋的大修基金16068元并出具了收据。值得一提的是,该小区是地产公司副总经理宋国(化名)承包开发的。

2017年9月,小区业主委员会成立。2018年5月,王力、吴祥与小区业主委员会签订了《权利转让协议书》,约定王力、吴祥将对地产公司享有的要求返还大修基金的权利,转让给小区业主委员会。随后,小区业主委员会向酉阳县人民法院提起诉讼。诉讼过程中,业主委员会放弃部分诉讼请求并将诉讼请求明确为:判令地产公司、宋国向业主委员会返还侵占、挪用王力、吴祥缴纳的大修基金16068元;判令地产公司、宋国向业主委员会赔偿按照人民银行同期同类贷款利率计算的从被告收款之日起至返还之日止的资金利息损失。

一审法院认为,因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。地产公司向业主王力、吴祥收取大修基金的行为并无法律根据,故业主委员会作为王力、吴祥要求返还大修基金权利的受让人向提起诉讼,要求地产公司向其返还王力、吴祥所缴纳的大修基金16068元符合法律规定,予以支持。业主委员会要求宋国承担返还大修基金,以及地产公司、宋国承担支付利息的责任因证据不足,不予支持。遂判决:地产公司于判决生效之日起10日内向小区业主委员会返还王力、吴祥所缴纳的大修基金16068元;驳回小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审判决后,小区业主委员会不服,遂向重庆市第四中级人民法院提起诉讼,请求:维持一审判决第一项,撤销第二项;改判宋国连带返还王力、吴祥所缴纳的大修基金16068元,改判地产公司、宋国按照中国人民银行同期同类贷款利率从收款之日起至还款之日止支付资金利息。前不久,重庆市第四中级人民法院庭审理了此案,并作出了驳回上诉,维持原判的判决。

——焦点解读——

重庆市第四中级人民法院认为,本案二审争议的焦点有二:

一是宋国应否对涉案的大修基金承担连带返还责任?经查明,宋国是地产公司副总经理,该小区项目承包人,结合该项目的销售是以地产公司名义对外签订商品房销售合同,收取费用,可以认定该项目的实际开发者是地产公司,不是宋挂靠或借用阳光地产公司开发,项目承包只是地产公司针对某一项目建设的内部经营模式。因此,宋作为该项目负责人,参与项目管理,是履行职务的行为,其履行职务的对外法律责任,应由地产公司承担,宋国不应对返还大修基金的行为承担连带返还责任。

二是本案应否计算大修基金的资金占用利息?根据酉阳国土房管局《住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法》的通知,商品房、经济实用房在销售时,购房者与销售单位应按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金(其中:无电梯房的2%,有电梯的3%),售房单位代收的维修基金属全体业主所有,不计入住宅销售收入。由此可见,地产公司在销售商品房时代收大修基金是有规定的,不构成不当得利,但基于代收的大修基金属全体业主,业主委员会是小区全体业主的代表,因此,地产公司代收的王力、吴祥的大修基金16068元,因其没有证据证明已缴存到大修基金专户,故应当返还给阳光溪谷业主委员会。地产公司代收大修基金有规定,缴存专户也不需要向专户支付代管期间的利息,地产公司按实收基金返还业主委员会并不给其造成损失,因此一审判决不支持利息并无不当。(记者 王华松)

编辑:李万光
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